清华建院孔鹏：后疫情时代如何重塑房地产价值

　　谈风险：资金风险不是简单的现金流概念

　　从数据来看，一季度整个房地产行业处于下行阶段。在这样的环境下，房地产行业的风险问题成为关注焦点。

　　在孔鹏看来，房地产行业目前最大风险是企业资金风险。

　　“资金风险不是简单的现金流概念。”他强调，现金流就是有入有出，只要入大于出，就是正向现金流，企业就可以正常运转。但在疫情防控的特殊时期，一切都按了暂停键，在此前提下，企业的健康度应该用库存现金是否能够覆盖企业固定成本来计算。孔鹏指出，长期以来，房地产行业发展主要通过高负债、高周转来实现，在当前形势下，负债较高、库存现金较少的房地产企业风险非常大。

　　近期房企年报集中披露，其中多家房企提到要降负债。孔鹏对《中国建设报》分析认为，靠一个远期降负债的目标很难缓解眼前压力，因为眼前压力不仅仅是负债率高低，而是还债的钱从哪里来？在销售暂停的大环境下，贷新还旧的路径也被暂停，结果就是负债依然高企，这正是目前的核心风险。企业意识到风险是好事，但关键是如何落实到行动上，这是比较难的。

　　那么，未来房企应该采取哪些措施来实现今年发展目标？以及如何规避风险来实现可持续的稳定发展？

在孔鹏看来，最重要的是合理排布目标。“从当前整个宏观态势分析，在重启键还未完全开启的情况下，企业定太高的目标并不现实，所以当前，面对现实、评估现状对企业来说很重要，而不是固守着原来的目标，刻舟求剑。”

　　他对《中国建设报》补充说道，疫情之下，外部经济大环境的变化对所有企业来说都是公平的，面临的困难是相同的。那么，在相同困难下，企业健康度就会得到检验，身体健康的就能扛过去。所以对企业来说，这个阶段应该认清形势，调整目标，评估自身条件，然后再制定相应的发展战略。

　　谈形势：持中性偏乐观态度

　　谈及市场情况，孔鹏认为，房地产市场是以刚需和刚性改善型需求为主的市场，前期暂停不等于消失。从数据和微观观察来看，现在房地产行业已经开始复苏。

　　“房地产行业在某些维度上虽然已经开始复苏，但是离大规模生产、开发、销售等还需一段时间，这与疫情以及经济流通控制相关，”孔鹏坦言，“短期来看，恢复到正常状态比较难，因为对于大宗交易来说，人们总要到线下去看，要做线下沟通。”

　　目前，低密度中高端住宅的需求在逐步释放，甚至是“一房难求”，孔鹏补充道，“人们会有‘要能有个带院子的房子该多好，不用一直宅在家，还能出去透透气’的想法。”他对《中国建设报》续称，目前在北京，一些低密度改善性楼盘的销售情况和预订情况都是不错的，这是近年来不多见的情况。

　　“疫情给了老百姓做减法的思考时间和空间。其实观察这几月自己以及身边的人就可以发现，每天必须做的事就是对你或周围人最重要的需求，这些才是生活的必须消费，剩下的都可以做减法，就像人的发展和成长过程一样，从出生就一直在做加法，而现在终于给了我们一次机会，用减法的方式做思考，同理对房地产行业来说也是这个逻辑，如果要用减法的方式思考，该怎么减？最终，人们会意识到一套好住宅，一套安全健康的房子的重要性。”他对《中国建设报》说。

　　对于今年房地产行业趋势和未来形势，孔鹏表示持中性态度。“谈不上乐观，也谈不上悲观。房地产行业是一个影响广泛、资金密集且量级巨大的行业，在经济波动的情况下，房地产行业要力保稳定。”他对《中国建设报》说。

　　孔鹏补充表示，人们对于房子的需求没有萎缩，在认知增强的情况下，一个行业就不会出现巨大的塌方式变化，因此困难是暂时的。在疫情不断得到控制的条件下，对未来房地产行业发展持中性偏乐观的态度。

　　谈转型：当故事看，只是成本；当事业看，就是价值

　　目前，无论是头部房企还是中小房企，加快转型已成燎原之势。同时，向数字化、智能化的变革之势又对房企转型提出了更高要求，那么，智能化该如何给企业赋能，使其顺利度过转型期？

　　在孔鹏看来，这其中最核心的逻辑就是让智慧科技回归价值创造。

　　他对《中国建设报》表示，“在理论构建、技术产品研发、项目试点、对外宣传推广这四个维度上，我们已经进行了四五年的研究。研究中，我发现一个很典型的问题，就是很多做法只是一种炫技，听上去觉得很高大上，而大多数老百姓以及政府并不了解。”

　　“所以它会以技术出头，以技术结尾，”孔鹏续称，“大家都不明白，投入了那么多成本，购买了这么多高大上的技术，到底为什么？所以，不能为了技术而技术，就像当年瓦特发明了蒸汽机，它之所以改变了生产力，是因为它最终让纺织厂的效率提升了10倍，是它让火车出现了，让运力提升了百倍，最终还是要为实体世界创造真正的价值。”

　　那么，该如何破题？孔鹏对《中国建设报》说：“最核心的就是做好两件事。第一，所有科技相关企业要想办法去证明技术是能够创造真正价值的，而不是为了炫技。第二，从资本和政府维度去看，初级阶段投入了高成本，但结果不一定是好的，但是任何新技术的产生都会经历这样一个阶段，所以需要的应该是风险投资和政府鼓励，虽然今天成本高，但明天成本会下降，量也会增加。”

　　对于房地产传统企业，要考虑的是什么？他分析表示，“要打开胸怀去接受这些事情，谁能看到价值，谁去拥抱价值，谁就能实现转型，并且一定要关注行业趋势的变化，关注其应用性的变化，关注它的价值创造，并且在适当的时机加入这个行列当中去。”

　　无论是科技创新企业，还是政府金融机构，抑或是使用场景的企业，如果都能够形成这样一种认知，才能推动行业发展。孔鹏进一步说道：“我认为现在处于认知正在形成过程中但还没有达成共识的阶段，其中的牛鼻子是什么？就是要让科技回归价值创造。”

　　谈及房企多元化布局，在孔鹏看来，切莫“挂羊头卖狗肉”，还是要实实在在、踏踏实实地做事，无论布局养老，还是科技、教育，都要真正地潜心进入这个行业，为这个行业创造价值，而不仅仅只是编造了一个故事，背后目的还是为了拿地进行房地产开发。

　　“如果把它当故事看，它只是成本；如果当做事业看，就是价值。”他对《中国建设报》说道，“如果不断编新故事，都是增加成本，企业的利润就会越来越低，如果打造的是核心竞争力和价值，就会带动主业，多元化才有希望。”

　　谈趋势：回归产品和价值，侧重影响需求端

　　谈及对企业未来发展的建议，孔鹏说道，通过此次疫情发现，最重要的还是要有好产品。要把精力和时间从喧嚣的广告宣传和概念中脱离出来，拿出真真正正创造价值的让老百姓获利的好产品，这是企业要深入思考和研究的问题。事实上，越来越多的企业现在强调回归产品、回归价值，这是大势所趋。

　　关于政策方面的建议，孔鹏认为政策要助力都市更新。他对《中国建设报》解释称，“现在增量房地产开发已进入尾声，增量越来越少，此次疫情可以发现，老百姓更多的是在已建成的城市空间环境中生活。房地产行业经过30年的发展，第一批盖出来的房子已经30年了，面临着更新、改造、数字化升级等，从这个维度上来看，对都市更新的关注度还不够。”

　　这其中面临的难题不少。孔鹏举例表示，对于老百姓的房子，外立面以及房屋内部的修整谁来负责？有没有金融杠杆？如果没有金融杠杆和银行贷款的支持，企业如何参与实施？

　　此外，孔鹏建议，政策应该从影响供给向影响需求转变。因为管理企业是很容易的，现行体制下，政府通过制定制度、法令来管理企业。但是影响需求端却不易实现。

　　他举例称，就像绿色建筑的推广，17年前的非典过后有一次推广热潮，今天公众又开始关注绿色建筑，仔细想来，这中间经历的十几年，并没有太多成效，因为老百姓没有具体感受到。北欧有一些政策，比如低能耗房子在进行二手房交易时可以缴很低的税，甚至免税。这样一来，老百姓在买房子的时候，就会重点关注房子的健康指数、能耗等指标，在使用的整个过程中，也会不断进行维护，因为要让自己的房子保值增值。老百姓觉得好的产品，开发商或者供应商就会投入资本进行研发，这样才能打造出更好的产品。

　　他对《中国建设报》补充表示，“因此我有建议政策要往需求端发力，让老百姓形成更好的消费观念和消费认知，再以市场促生产，推动生产出更好的产品。”