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南京城市更新进行时 - 多元途径、多层生态与多重逻辑

长江之滨的南京有着丰富多元的历史遗产,从江南街巷、古宅园林、民国建筑到工业遗产、老旧物业、老城社区,构成了这座城市层层叠叠的历史文化景观。而有着深厚教育和产业基础,经济与文化实力日增的南京,近年来在历史遗产利用、城市更新上做了许多创新探索。这座低调内敛而又不缺烟火气的的世界文学之都、承南启北的特大城市一直在蜕变、在焕新、在重新定义自己。城市更新的流光溢彩承载着城市能级跃迁的梦想和努力。

01 国创园

国创园(南京国家领军人才创业园)是在原南京第二机床厂的基础上改造而来,是业主金基集团从第二产业到第三产业的一次转型突破,也是南京年轻主理人和设计师、创意者们云集的时尚之所。操盘方南京金基集团是当地的民企,以长期主义和让专业的人做专业的事的理念,着力打造园区环境和品牌价值,和入驻企业深入合作、共建共创,实现了从“制造”向“创造”的升级。而园区出租率也一直保持在90%以上,蕴育出一个丰富多彩的创意产业社区。

国创园源于1896年的江南铸造银元总局,历经江南造币厂和机床厂的变迁。园区空间遵循了原有的厂房脉络,邀请了专注于城市更新设计的都市再生进行规划,“留改结合”,对重要的历史节点改造升级,保持了绿树成荫的园区环境,增强了适于漫步的街道感。园区中不时可见的老机床、木桁架、红砖墙,还在诉说着这里的工业史。而建筑内部则给与了入住企业和商家很大的自由,充分发挥了厂房建筑的优势,主客共同营造富有创意的空间环境,实现了内部功能的置换。工业风、复古风、时尚感、城墙下的历史感和和绿荫环境共同构成了一种独特同时非常有南京气质的园区场景。交流中一位主理人甚至说到他就是喜欢这里的空间,来之前没有合适的物业,但他选择等待直到有合适的空间出现。

金基集团最初在缺乏运营经验的情况下借力政府资源进行产业招商,经历了从最初规划的科创园,到今日创意人群聚集的文创园标杆的发展历程。除了入驻的众多的文创企业、数字传媒和设计公司之外,一批又一批的年轻主理人与创新品牌渐成生态,众多很有气质的潮牌店、咖啡、餐酒吧、买手店、家具展示空间和微展廊在这里开花结果,有来自北京鼓楼的古着店、来自西安的太食兽,也有源自当地的包罗万象D Department Store,小众品牌买手店的集合店/生活方式零售-GLUE隔路,复古风的Burf咖啡和Bible Club酒吧,黑珍珠淮扬餐厅、南京长红的美丽心情蛋糕、拥有花艺/绿植/咖啡/展览/设计的今日商铺家居集合店、小而有温度的陶谷公园Gallery、JINSPACE浸空间展厅,在低调中展现出南京的包容与创新,时尚与文化。

国创园今日丰富的商业生态,离不开其中让人眼前一亮的“大主理人”模式的存在。大主理人是介于园区业主和单独主理人之间的新型生态纽带,是主理人中的KOL,生活方式的引领者(KOC),见多识广,占位高远,不满足于现状(觉得南京可以更时尚、更酷),整合了创新商业思维与个人感召力。以全球生活方式本土化为目标的生活方式主理人、曾经的大厂IT从业者张昊因为对复古家具的收藏爱好,在找仓库开店的过程中发现了城中的隐蔽之所,于是和朋友一起从设计到运营再到合伙出资,以玩咖的心态做出了小红书里现象级的复古地下酒吧Bible club。通过商业新物种孵化和新品牌传播,陆续在国创园引入了七个特色品牌,自成生态,而又吸纳融合,共生共创,直至和金基成立了建致商业管理公司,从而在更高的维度上继续推动着南京本地商业生态的创新。

国创园的主理人商业已经超越了单一的招商逻辑或组团模式,而是形成了社群化、生态型的组织方式。有熟知创新需求的策划人,有心领神会的设计师,也有专业的餐饮零售团队,有同样也在园区入驻、长期合作的视频文化传播公司,他们的生态组合为国创园的破圈提供了稀缺的内容创新。而这样的思路也已经在其它项目上生根发芽,汇集单个初创者和主理人的力量,协商更好的条件,构建复合的空间,获得更好的集群发展。

国创园的商业内容生态日渐繁盛,与入驻的创意产业集群相辅相承,形成了一个有产业、有创意、有烟火气、有品质生活的产业社区,一个创意创新的生态聚落,在南京的城墙脚下不断的生长和演化。

02 颐和路      

“一条颐和路,半部民国史”,落成于上世纪30年代的颐和路是南京市保护规模最大的历史文化街区,也是首批公布的30个中国历史文化街区之一,分为13个片区,其间密集分布着民国时期花园洋房、名人故居、使馆旧址和近现代院落。

历史的契机推动了颐和路的更新利用。在修缮前,片区内建筑陈旧、设施老化,风貌破败,更重要的是历史文化资源未得到有效利用,而政府有限的拨款保护民国建筑难以在经济上持续。2014年完成修复的颐和路第十二片区作为民国风韵的罗莱夏朵酒店运营,开创了南京近现代建筑保护修缮、活化利用的新方向,还曾荣膺联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护荣誉奖。而以“百年颐和、万国风华”为改造目标,后续的片区政府已规划定调为风情休闲旅游区、艺术风尚街区、品质人文社区和南京国际交往中心。

颐和路片区的改造力求最大限度地还原“民国风貌”,有幸的是档案馆都还保留着当年的施工图纸,给修复工作提供了很好的基础。十一片区的风貌建筑占地总面积只有6000多平方米,改造工程却非常繁琐复杂。更新规划采用“留改拆加”四种方式进行精细化改造更新,以“保护”+“织补”结合的创新模式实现整个街区的保护与再生,有机更新,由点及面,恢复历史街区整体风貌,使修复的建筑重新融入街区环境。

在风貌恢复的基础上,结合城市发展升级的需求,颐和路陆续引入了新的文化与商业功能,构建新的公共空间。而国资背景之下,如何更加精深化运营,发挥专业优势,颐和路所属的南京安居建设集团因此邀请了精品轻资产运营商润志信诚来进行后续的招商和整体运营。历史文化街区和社区商业的运营是门手艺活,需要整合顶级的资源,也需要长期主义和以慢为快。其合资成立的南京元成文商根据项目艺术时尚的定位,制定了文化先行、零售定调、餐饮补充的招商策略,在2021年12月新开的十一片区引入了多个国际高端品牌,其中60%的品牌为首进江苏。原本独立封闭的百年建筑在改造后与时尚新业态巧妙搭配,形成了院落相互连通,怀旧场景与当代时尚交相辉映的景致。而有着精致院落的英式餐厅-英园、设计师品牌VERA WANG、全球顶尖婚纱品牌集合店NORA HAUTE、专为颐和路量身定制的餐饮品牌“莲花公馆”、创意工作室的加入,共同呈现出与颐和路历史文化十分契合的特色精品商业氛围,很快便成为南京新晋热门时尚区域。

五一期间颐和路11片区曾以 “漫步颐和”为主题,开启的“颐和艺术市集”活动,邀请南京多家知名艺术机构在街区设置快闪体验点等艺术交流活动,宝龙美术馆每月更新的艺术展览,彰显了“艺术时尚片区”的主题定位和特色氛围。颐和路项目的活化利用,使得宝贵的历史建筑遗产不再蒙尘,将生活美学、历史底蕴融入街区的氛围并转化为商业机遇,利用艺术激活城市活力,也在逐步助力南京打造国际消费中心城市,增强文化影响力的城市目标。

03 熙南里

以南京老城南市井文化为依托的熙南里近年来南京城市更新的又一个创新标杆。按照规划,熙南里区域将逐步建设发展成为具有代表性的主城区历史文化休闲街区,集戏曲表演、非遗展示、老字号品牌、大师工作室等于一体,再现《南都繁会图》的繁华盛景。

熙南里有着国内大城市现存规模最大、形制最完整的古民居建筑-甘熙故居,核心区域整体呈现出"青砖小瓦马头墙,回廊挂落花格窗"的风格。然而与颐和路纯粹的民国风格不同,这里同时存留着历史上不同时期的遗产、风格和印记。所以整体的保护与改造的思路也更加务实,尊重不同时期的脉络和空间状态,避免成为一味的仿古街道。这样的保护与更新思路之下,熙南里既有江南民居院落改造的古风十足的咖啡店、紫砂艺术馆,也有民国红砖建筑改造的漫心酒店,环绕古戏台的花筑酒店、甚至集装箱形式的潮流店铺。

而解放后所建的南京日报社改造为了张雷联合建筑事务所,并且在街道层设置了主题设计美术馆及美学餐吧,融合不同功能构建复合业态,有效促进了建筑内外公共文化空间的链接与交融。大师工作室成为熙南里街区最看似异质却最具日常性、现代性和美学活力的公共文化场所。

熙南里作为国企南京旅游集团旗下的街区项目,其运营负责人是一位自称是“街小二”的老蔡,对于这里的店铺、主理人都娓娓道来。在充分的授权、内部创业的心气之下,以国有资产运营的长期主义为不同人的故事搭建舞台。项目之初原来的被动选择,让这里百分八十的业态都以主理人商业的方式呈现,结果无心插柳柳成荫,形成了不同于其它历史街区的商业文化格局,为南京当地主理人和文化运营者提供了难得的空间。这里也有万娱引力打造的开创沉浸互动演出先河的《南京喜事》,这里有旧物店为南艺的老师提供场地连续放了两年的文艺电影,这里有国内难得一见的律师博物馆,甚至还为两只有故事的流浪猫开了一间小小的自助书店。而这里的招商也有自己的态度,只选择契合自己精神属性的品牌入驻,要相对有文化有趣和不太闹腾的内容,而明确不要火锅业态,因为与整体的调性目标不符。慢工出细活,在不经意之间,甲乙方的多轮磨合,熙南里的商业与文化内容已经茂盛生长,理想情怀、商业逻辑、文化抱负、生活态度都可以兼容,形成了有丰富度和韧性的生态格局,并且在疫情中逆势崛起。

南京老城南的一直在城市文脉的进化中更新演替,以最适宜的方式有温度的呈现。新旧共存,旧瓶装新酒,是当下城市更新的策略选择。而层叠的历史、多元的现实和主理人共同构筑的未来,构成了拼贴城市理念南京在地化的生动图景。

04 万象天地

南京万象天地位于秦淮区核心路段的三角形地块内,距离熙南也只有一百多米。万象天地一方面是一座面向年轻消费群体的开放街区式商业综合体,在3.9公顷的范围内由“Mall+街区+古建”的组合构建起丰富的商业空间,同时这也是在核心区域、复杂的城市文脉中对存量土地利用和对社区更新的尝试,南京老城在延续街道脉络的基础上,得以进一步升级城市界面与商业文化的层级。

万象天地商业建筑面积约10万平方米,为双地铁上盖项目。其空间打破了传统的封闭盒子式的商场形态,以开放融合的设计将商业与城市有机地结合在一起,地上两层,局部三至四层,立面设计简洁通透,错落变化。商业沿街有多处开口,可随时从周边社区自然散步进来,内部步行街则呼应传统城市结构,延续了黑簪巷、弓箭坊等历史街巷的有机肌理。项目将建于1895年、曾是云锦织造业行会的云章公所原地复建,以其为核心,形成新古街巷融合的文化商业氛围。

南京万象天地定位为“引领南京全新生活的国际时尚平台”,致力打造“潮流品牌首发第一站+南京潮流时尚生活地标+全球热门餐饮南京至高”的商业目的地,焕新升级南京的生活方式。这个定位充分体现在项目最终的业态呈现中,沿街和开放式街区一层区域大部分都是全时段营业、带有精致外摆区的餐饮,呈现出漫步街头的闲适与空间品质。而商业体部分橱窗,除了一线奢牌,也不乏精致低调的买手店以及始祖鸟户外范的旗舰店。万象天地整体开业率近95%。首批开业店铺中159家品牌为区域首进或全新概念店,占比超过60%。疫情之后,不仅是市民,商家对于这种更放松更别致的商业环境也更加偏好。

万象天地开业之初首届公共艺术季从南京云锦蝶纹中汲取灵感,推出“X·超体都市”的主题展。而最近则在云章会所举办着潮玩POP MART和华纳的联名快闪展,在江南建筑环境中混搭着具有未来感的潮流故事。万象天地在运营层面也在积极打造宠物友好商场,全方位融入街区、融入生活。正是这样的有标准有创意的运营能力才是前期产品接近满租开业、引入众多首入品牌的信心保障。

这一地块原本规划是为已经退出中国的TESCO乐购,历经经济和市场的变迁,最终的开发在空间、品牌和内容方面都更契合特定地段城市文脉和周边社区的需求,也丰富了大新街口商圈的商业层次,大量首进以及看齐一线的潮流商业也在助力南京消费提档和城市商业焕新,在老城里提供更新的社区与城市体验。

05从老门东到小西湖

南京城南的老门东,因地处中华门以东,故称“门东”,是南京传统民居聚集地。老门东建筑面积24.5万,其中历史建筑34处,约9400平,作为历史文化与商业街区于2013年正式对外开放,再现了南京老城南传统民居的面貌。其在改造之初的定位是面向本地客群的休闲商业,而如今俨然已经超越夫子庙,成为了南京旅游的一张新名片。依照历史街道脉络保护与重建结合的老门东实现了(历史)街区、(开放式)景区和周边社区三区融合。

老门东的更新承担着城市肌理还原,文化传承创新,传统商业复原的多重目标。其业态包括民居酒店、精致餐饮、精品零售、休闲娱乐、艺文展演、民俗工艺、设计师工作室等。老门东引入了 “金陵戏坊”,“德云社”,民国主题餐厅“红公馆”,老字号汇集的“南京味道小吃街”、问柳菜馆,问渠茶馆,民居改造典范“花迹酒店”,以及先锋书店,金陵美术馆、16艺术空间,并且复原了“金


陵园林扛鼎之作”的芥子园,作为颐和品牌酒店进行运营。

拥有众多历史风貌区的南京,近30年来一直在探索升级保护与更新的路径。早年夫子庙地区的改造,采取了居民全部搬迁、房屋产权集中征收的方式,原有的街巷格局也未保留,只恢复了一些有据可考的古建筑,打造出了以仿古建筑为主的商业街,是为南京历史街区改造的1.0版本。2009年开始的老门东的改造,则保留了大部分传统街巷的格局肌理以及40%的原有建筑,在此基础上植入商业和文化业态,重现江南韵味的空间。但老门东的模式中居民依旧完全搬离,新建的明清风格建筑相对整齐统一,历史的原真性略有不足,也欠缺一些城市自然生长的叠加感。

两年后,与老门东一街之隔的小西湖片区开始以渐进式有机更新的思路进行改造。还是由秦淮区的国企——南京历保集团负责项目实施,东南大学团队承担改造规划设计。与将整个街区划定为征收范围一次性全部搬迁不同,小西湖片区规划为15个管控单元127个实施单元,一个院落或幢内的居民需共同协商统一决定搬走或是留下,不同房屋产权交织起来形成的 “马赛克”街区的改造规划,具体院落采用微更新图则进行管控。小西湖的改造相比老门东是一个动态甚至长期的过程,但是这样以院落和幢搬迁既给予了居民选择权和参与权,又便于回收资产的利用和保值增值。在“小规模,渐进式,管得住,用得活” 的改造原则之下,产生了共享院落(通过租赁方式进行改造)、共生院落(保留两户居民的住宅,改善居住条件,同时引入文创工作室,创业者和居民共处同一屋檐下)、平移安置房等创新之举。基于原产权关系、延续生活态、有机融入新业态的小西湖是为历史街区保护更新的3.0版本。

改造过的小西湖片区,形态多样,产权多元,房屋高低错落,空间丰富,在江南民居的基底之上混搭融合出独有的味道。入口处是江南白墙民居改造的精致的店铺和餐厅,转角处则是平房改造的鲜花环绕的咖啡屋,以及依然是原住民在使用的半开放的绿色庭院,间有工业风的青年旅舍和青砖的院落,还有根据历史形制重塑的“翔鸾庙”,翻开的历史和现代活力交融共生。在一旁的马道街上有老房子被花间堂用作民宿,也有已经自主更新翻修成了敞亮的居所。小西湖对居民街巷的更新,难以定义为平常的商业街区或传统意义上的历史文化街区,而是更多基于社区的综合更新的新模式,在去年也获得了联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。

小西湖的改造折射出南京城市发展理念和规划方式的转变,从经营城市、提升城市形象、就地平衡、经济效益优先,到多方参与、提升本土生活、保护与再生与社区复兴。从夫子庙到老门东、再到小西湖,南京老城历史街区的更新也一直在演化。

06 浦口车站

建于1914年的浦口火车站(南京北站)位于长江北岸,曾是南北纵横交汇的交通枢纽,是国内首个得以完整保留历史风貌的百年车站,也是朱自清《背影》故事的发生地。在交通方式变迁、新的南京北站开建之际,浦口火车站也开启了城市更新的新旅程,包含火车站月台、雨廊、贵宾楼、职工宿舍以及英式仓库群在内的历史风貌区将由扬子国投统筹规划,建设成为国家级铁路文化主题公园、具有民国风貌特色功能复合的时尚休闲街区和江北新区的文化枢纽。

作为江苏省城市更新首批试点和南京市城市更新第二批试点项目,浦口火车站历史风貌区按照渐进式、织补式的“微更新”改造理念,采用传统工艺进行建筑和风貌修复,修旧如旧,还原历史场景。从临江路进入火车站片区,旧日的拱门雨廊,“大马路”牌坊,车身斑驳绿皮火车,彷佛瞬间置身于津浦铁路的老场景中。

启动区规划打造多功能一体的文化街区,让老车站承载新功能、焕发新活力,结合历史遗产自身价值植入文博展示、创意书店、特色民宿等多元化新业态新功能。车站东侧的几排红房子以前是铁路老职工宿舍,规划将引入国潮文化、沉浸式体验、特色住宿、潮流摄影、独立音乐等元素。而原来是铁路职工公寓两层青砖小楼经过翻新加固,已入驻知名文化IP、全国最大的城市旧物展商-“旧物仓”,将通过老物件的展示分享,怀旧场景的再现,打造在地化的城市记忆博物馆和文化商业内容。

作为浦口车站更新首期的亮点内容,旧物仓的落地,是在十年厦门店关店后的一次重生。通过复合的业态探索,旧物仓正从一间老物件的杂货铺、旧物件的展览馆,进化成复古美学生活方式的美学体验店和集成提供商。旧物仓正在陈列准备中的空间涵盖了旧花砖、老家具到黑白电视、停产的唱片机、手风琴老物件的零零总总,并且衍生出中古厨房、复古的时光花园,将场景与咖啡茶饮联系起来,并延伸至文创产品、空间运营、活动体验等多个领域。旧物件的主题和浦口车站的怀旧场景可谓完美搭配,而这样的组合更重要的却是激发出了生活方式的新内容和社群运营的新链接,这才是城市更新中最稀缺的。

主理人杨涵憬在新生的旧物仓门口放了一块白板,上书“十年之候”:“我们等候的你,终于成为一路同行的人。而我们守候的那个未来,却才刚刚开始……我们可以等很久,因为你一定会回来。” 对于旧物仓、对于整个车站片区,都是如此。

07金陵Style

紫金山下、玄武湖畔的金陵STYLE是南京旅游集团首个将“自然生活”与“艺术体验”融合的文旅商业项目,在承担旅游集散功能的基础上,利用城市闲置土地打造出一个山水相连、潮店云集、文脉相承的公园式商业街区。

金陵Style的总建筑面积为7.1万平方米,含地面一层和地下两层空间。地下800多个小车停车位和40个大巴车停车位,缓解了玄武湖环湖景区停车难的问题。下沉广场周边汇聚了主要的商业体量,同时对景区风貌影响降低到最小。地面上只有13栋通透轻盈的小体量木质建筑,包括1500平米的全域旅游服务中心。统一的建筑立面风格融入了“山脊”与“水波”的意向,组合成松弛自在的步行街区空间,构筑出当下颇为流行的公园式购物环境。

金陵Style的招商以“户外生活方式”与“人文艺术策展”理念,聚焦时尚运动、品质餐饮、跨界零售品牌,。招来的品牌都是具有文化调性、场景创意或是超强社群影响力的,包括关注环保和最有态度的户外品牌巴塔哥尼亚的江苏首店、Outland X Snowpeak山系户外集合店、法国YellowKorner摄影画廊的江苏首店,以及小布折叠车和意大利自行车品牌Pinarello的集合店,以及南京大牌档、余欢海鲜火锅、EN SPACE、FlammeFlamme艺术时尚空间、南京数字艺术馆、Seesaw咖啡城市特色设计店、Lavazza意式咖啡旗舰店等。地上的商业体量虽然不大,但是据项目负责人张总介绍,在当时疫情期间,和很多知名品牌洽谈的时间都在一年以上。而招商运营方正是以锲而不舍,只招对的态度,先做朋友,做好服务,最终促成了这些主打文旅运动和生活方式的潮牌的集中亮相。

虽然开业不久,金陵Style在运营方面也在强化公园商业街区的定位,推出了银河市集以及提供多元化音乐分享舞台的自主音乐品牌“湖畔音乐汇”,而以社群活动见长的Patagonia等入驻品牌,也将共同构筑 “公园式”商业街区的社群生态。

08 锦创书城

珠江路上的锦创书城是锦创科技产业园打造的首个书城项目,这个原先的苏果超市在去年年初仅用了55天就完成了从设计到开业,16米的通天书墙、红色的旋转阶梯、临街通透的落地玻璃,随处可坐的开放式的阅读空间,很快就成为了南京的一个网红热点,熙熙攘攘的看书场景和多元业态组合,堪称书店中的现象级产品。

锦创书城在四层9900平米的空间内,围绕“书+生活方式”,以图书为核心,依靠阅读、文化沙龙、展览、文创售卖、咖啡茶饮等场景配套,打造出复合的文化生活空间,每层都有不同的主题功能。锦创书城采用了自营、招商、合作的多种方式来呈现其复合业态。Grace street是书城的独创咖啡品牌,“锦创美学视界”则是孵化出的眼镜品牌。书城引进了华为、苹果、大疆作为“科技美学”的代名词,在锦创数字产业园开立品牌店、形象店,也逐步吸引了包括B站、知乎等众多优质企业的及其核心内容供应商入驻锦创产业园。书城还引入了Myths餐酒吧、锦阁私厨,以进一步延长读者的停留时间,营造“第三空间”的社交价值。

书城独特的空间场景构成了吸引人气的空间引力,而每年包括展览、话剧、演讲、科技、手工、亲子在内的上千场活动则是人气持续的保证。书城充分发挥和平剧场、创新之所和艺术展场的场地优势,围绕“生活美学、科技美学、文化美学”的主题做社群运营,如位于书城三楼的读者书房由《读者》杂志负责运营线下活动,定期举办打造沙龙、讲座、分享、文创等活动。同时书城也引入了《国家地理经典影像大展》这一类的优秀文化产品,已吸引超10万人次线下观展。

锦创书城所在的的珠江路曾经辉煌一时,“北有中关村,南有珠江路”,但随着经济的变迁盛景不再。锦创书城作为一个由四栋写字楼组成的科创产业园中的商业内容,力图以城市更新为切入点来为珠江路打造一个新的创新载体,借鉴了奥斯汀、查特鲁加这样的富有吸引力的小城在营造科技创新环境方面的经验。书城核心并不是单纯的书店逻辑,卖书的收入只占到营收的一部分,其它是靠外围产品和文化活动收入。然而更重要的是书城对于整个产业园和周边社区构成了精神地标的意义,文化赋能,生活方式引领,正如“孤独的图书馆”之于阿那亚的。以书籍为载体,链接不同业态,整合社会文化资源,有效导流、通过文化活动等形式,配合世界文学之都的城市氛围,打造南京城市文化名片,成为社区和城市能级提升的重要推手,这才是锦创书城的意义所在。

南京的城市更新一直在持续进行时。更多的项目也在从不同侧面折射出南京这座城市的多元场景和多样手段。从早些年以餐饮休闲酒吧为特色的1912街区的改造运营,到越界梦幻城的创意产业汇集,到晨光1865对金陵制造局旧址的盘活利用,再到今日百家湖1912对存量建筑的商业休闲化利用,德必与南京旅游集团合作的资产改造、以及市中心拱廊计划的小微文化空间运营,南京一直在摸索创新,不同的类型、不同的方向、不同的抓手,已然构成了丰富的创新生态。甚至在乡村,这样的更新尝试也在延续,如同田园东方尚庄、乡伴苏家理想村以及星谷宿野等的乡村更新实践。从国企到民企、从城市到村镇,从业主到运营方,我们可以看到纷繁复杂的城市更新所呈现出的路径与生态。

用户-品牌-价值

虽然与传统地产项目不同,城市更新面向的用户客群更加复杂,提供的价值也更加多元,然而服务用户依然是城市更新项目能够成功的核心所在,不论是整个园区围绕企业商户提供空间与运营,还是主理人品牌利用社群服务用户。客群结构、消费习惯、生活方式的变化才是真正驱动空间更新、内容焕新的核心动力。城市更新相应的价值呈现也包含了实用价值、场景价值到社交价值、情绪价值、意义价值等更广泛的体系。而用户、品牌、价值三位一体,构成了城市更新的内核所在。

在国创园,正是因为业主安心专注于品牌口碑,为入驻企业提供相比传统商办物业更独特的空间、服务等价值,这些入驻企业和主理人才会定心花很大的装修投入,专注自己的业务,共同维护和营造园区品牌。颐和路的修缮和改造则是以城市升级的目标客群为核心,基于对消费升级潜力的洞察,以新的人、货、场打造建立新的价值体系,进而焕新片区的品牌,在助力了南京文化形象提升这一更高维度的价值。老门东以对本地客群的需求为重点,引入纯正的南京小吃、南京地方特色餐饮,构建起本地休闲商业街区的头号品牌,最终也赢得了游客的心。而小西湖满足多样化群体需求,兼容多元价值,呈现出多面多维的品牌形象。万象天地重点挖掘年轻人的需求,60%+的首进南京品牌,设计师集合店,超5家米其林或黑珍珠星级餐饮,升级天地系街区型商业的品牌。金陵Style对用户生活方式的理解和坚持,才有了高价值品牌的引入,建立起公园式购物的新品牌。

空间-内容-产业

城市更新项目都是以空间的更新为出发点,无论是对老旧设施的提升、对闲置厂房的改造或是对历史街区的整合,建筑、环境和空间品质的改善是城市更新中最直接和显性的所在,进而营造对于创意办公、商业消费富有吸引力的独特场景,也是南京众多项目不遗余力努力的方向。而内容生态的和产业群落的发展则实现了功能的置换升级,给予了空间场景以灵魂,是城市更新能否成功的突破点。空间、内容、产业共同构成了逐步递进的引力关系,缺一不可,而这也是城市更新的意义所在。

正如国创园初期的扬长避短,首先去打造富有吸引力的园区环境,提供具有灵活性的可租空间,一方面吸引了对这里的空间情有独钟的租户,另一方面与大主理人合作,去逐步孵化这里的商业内容生态,最终实现了商业内容与创意产业的双赢,而园区的空间场景也愈加丰富和独特。浦口车站的旧物仓利用修缮的历史建筑,用实体空间复原了怀旧的场景和城市记忆,并通过复古生活方式的纽带促进空间场景向内容的转化,有了持续不断的在地内容,才保证了其长久的吸引力,并且在未来实现文化商业内容向文化产业继续升级的潜质。同样,锦创书城的网红场景,也正是结合了每年近千场的活动,才不至于只是一个打卡的背景,而是能够以不断的内容创造,文化赋能,以更有创造性的方式服务于园区的产业发展。

产品-服务-运营

城市更新的产品正如其价值体系一样更加多元,可以是国创园为入驻企业提供的办公空间产品,颐和路为国际品牌商家提供的洋房院落,或是熙南里、小西湖为不同层级的办公、商户、主理人、创意人士以及消费者提供的空间与体验产品,以及万象天地、金陵Style的出租商铺。而城市更新中的产品体系往往是与服务、运营紧密联系的,构成了另一个缺一不可的引力关系。物质空间产品、商户服务、产业服务、物业运营共同构成了城市更新的供给体系。

国创园的金基集团很早就把招商中心改为服务中心,把运营重心放在为入驻企业和商户的服务上,实现了产品、服务和运营体系的融合贯通。也正如熙南里的空间产品,离不开具有服务意识的合作关系和国企团队专注的整体运营把控。金陵Style的物业产品的招商成功,也源于运营者一年多锲而不舍的坚持,和先做朋友、再谈商务的服务式运营。


社交-社群-社区

无论是厂房物业的改造还是老旧街区的升级,城市更新项目往往都有建立城市客厅的目标,因而都带上了社交这一社会属性。美好内容的分享、生活方式的传播、文创科创的交流,都是城市更新的社会层面的目的所在。而与之相关的社群体系也在城市更新的招商运营中发挥着越来越重要的作用,尤其是在主理人商业、园区活动和自组织运营方面。不同的主理人与兴趣社群相互链接,才构建出城市更新中日益丰富的商业文化与内容生态。

南京的城市更新趋势中,可以看到这种社群的蓬勃力量和社群导向的主理人生态的生长,比之其它城市也不逊色。国创园的大主理人的社群影响力、促进新物种的孵化传播的整合力,熙南里社群化的招商运营、旧物仓主理人构建的粘性社群文化,锦创书城社群驱动的文化赋能,都是生动的体现。这些主理人的社群运营,有着强烈的社交与兴趣导向,在对热爱的事物的分享的热情中实现从社交到成交的转变,继而不断拓宽社群半径、提升社群黏性,在引力法则之下实现从提供产品到引领生活方式的价值升华。

以不同场景的社交内容、重建社会网络,到深度链接的社群的建立发展,再到紧密联系、层级多元、结构动态稳定的社区的形成,城市更新超越了物质空间上升到人的高度,构成了社会层面的社区营造。无论是以创意产业为主的国创园产业社区,以商业消费场景为特色的颐和路历史街区型文化商业社区,还是更加多元化的熙南里历史文化社区,或是小西湖这样的可安居可乐业的生活与商业创业混合社区,社区是一个人与人之间有温度、有链接、有丰富生态,有共同兴趣目标价值观的空间与社会群体。可以说城市更新的尽头是社区营造。而南京的城市更新项目都以不同的方式和程度进行了有益的尝试,殊路同归。


南京城市更新的思路一直在焕新,在这个变化、转型与融合的时代,可见场景即媒体,空间即服务,而且在社会层面上,社交即产品,产品即链接,链接产生生态,以价值观驱动的社群,共创内容生态,乃至社群成为品牌核心资产,社区成为关键IP。城市更新之路,始于(空间与场景)更新,成于社区(营造),盛于(内容、产业与创新)生态。

城市更新的五重逻辑

用户-品牌-价值,空间-内容-产业,产品-服务-运营,社交-社群-社区这些多层级的引力模式,众多的元素共同构成了城市更新的生态系统,需要去精心构筑和持续提供。而由于城市更新的参与方众多,涉及到政府、业主、投资建设方、招商运营方、主理人、居民等不同利益主体,各自目标和运行机制也不尽相同。城市更新机制的背后还有相互影响而又有所矛盾的五重逻辑,只有不断的协调协商,甚至一定的妥协融合,才能获得城市更新模式的突破,实现构建更新生态的目标。

A城市逻辑

城市更新与一般的商业开发不同在于,其会涉及更多层面和更加深入复杂的城市公共利益。城市更新项目涉及到的不仅有更多历史建筑遗产和城市公共空间,还有政府的社区民生改善、城市产业更新、片区经济发展、促进消费升级、增强城市文化影响力等各类诉求。城市更新项目需要考量社会、经济、民生、文化和生态的综合影响,在助力城市利益的同时实现多方共赢。

城市更新首先需要关注城市逻辑,或者说是规划逻辑。城市更新规划往往是政府城市更新政策和公共利益的抓手。尤其是近年来城市更新政策不再以经济目标为唯一导向,更多的去考虑民生、历史保护、城市文化等多层次目标,并且越来越多的以渐进式、参与式的规划进行有机更新,这与后面的投资逻辑或商业效率会有一定的冲突,但这是城市更新的基本出发点和大势所趋。于公来说,城市更新的过程很大程度上也是城市治理能力提高、体制机制创新的过程。而于私,无论是业主、投资者、主理人都需要在这样的框架思路下去推动城市更新。

在城市竞争日趋激烈的今天,好的城市更新项目日益成为城市的名片,增强城市的人才吸引力(因为年轻和有创意的人群喜欢这样别具一格的环境),助力城市软实力提升和能级跃迁。这也是南京众多的项目无不在改善城市公共空间和公共设施、创意产业集聚、历史遗产保护、宜居社区建设、生活方式引领、文化复兴等方面各显神通之内在逻辑,共同向世界讲好新的南京故事。

B 权属逻辑

无论是政府主导、多业权、多业态的综合社区,还是产权相对集中的历史街区,或是产权单一的厂房改造的创意园区,土地和资产的权属格局是影响城市更新方式的最根本的内在逻辑,在很大程度上决定了城市更新所呈现的多元生态和缤纷景观。在城市更新政策摒弃大拆大建、更加尊重过程和参与的今天,权属逻辑的重要性也日益凸显。

小西湖的更新体现着南京城市更新的又一次升级,认识到院落产权边界是传统街巷肌理传承的关键基因,产权关系是历史地段有机更新的关键要素。在务实的基础上,理顺复杂的产权关系、明确更新的权责,也成为了有机更新的钥匙。而在权属逻辑的基础上,通过原土地使用权人联营、入股、转让、租赁,以及共生、共享、置换,合作经营等创新机制,也成为城市更新的重要突破点。

C 投资逻辑

城市更新的背后各参与方的经济账一直都是城市更新所要解决的核心问题所在。无论是政府基于公共利益的财政投入、基础设施投资,业主方的资产管理,更新建设方的筹资,运营方的轻资产回报,谁投入,谁收益,多久收益、以及如何收益的问题是城市更新背后的主要逻辑。投资的逻辑与城市的公共利益逻辑以及商业运营的逻辑往往也存在一定的冲突。城市逻辑很多涉及到公共利益,外部性回报、或是投资回报周期过长的情形。而商业运营的逻辑,尤其是主理人和创新商业希望租金扶持和非标运营,与资管的回报逻辑和标准化的要求也存在许多不一致的地方。

而解决的方式,还是在激活闲置资产,以空间统筹等方式挖掘并激活存量空间,探索可持续的资金流的基础上,明确政府、市场、居民在城市更新中的责任与边界,推动资金来源多样化。根据不同的投资回报需求进行合作,协调公共投资与社会资本,短期回报与长期回报以及轻重资产的关系,寻求最大公约数。在小西湖的更新建设中,涉及公共利益的微型公共管廊和配套设施,由政府通过财政等手段进行公共投入,承担民生改善的责任,提升城市形象。居民的利益层面,对于选择留下的居民,可以申请翻建私房,自己出一部分钱,也相应获取改造后的环境改善和房屋增值的收益。而企业专注于征收回的房屋的改造利用,通过租金现金流平衡用于改造的投入,同时也争取额外的纵向资金补助支持。而更多的入驻商家也可以通过居民自主更新和民间资本投入的方式参与到更新投资中来。而锦创书城的投资逻辑,也是在书店经济、文化活动等城市逻辑,以及不给引入的合作业态太多成本压力的夹缝中,获取微妙的投资平衡。

D 商业逻辑

商业是城市更新的催化剂。存量资产的利用、历史遗产的活化离不开丰富多彩的商业内容(包括广义的文化、体验业态和产业内容),社区街区的活力塑造离不开众多的品牌、主理人、运营者和创业者的参与。众多不同品牌和主理人的空间需求、社群属性、承租能力、租约周期都有着非常复杂和细微的商业逻辑,需要城市更新的操盘者更高颗粒度的理解与支持,摆脱唯租金论的单一逻辑。而满足入驻企业发展的需求,孵化创新商业、满足青年人才创业、创意和文化创新的需求更是对城市逻辑和投资逻辑的融合提出了更高的要求。

南京商业地产商会智库专家苏晓晴在谈到城市更新的商业时说到,其实并不存在非标商业,商业需要回归到其根本的逻辑。虽然创新的商业品牌、主理人对于别具一格或特立独行的城市更新环境有着天然的偏好,然而其真正扎根生长还是需要操盘者尊重商业与文化的运营逻辑,共生共创。这也是熙南里的运营者的成功之处,虽然自己并不运营具体的业态,但做到知商亲商,乃至育商,做好商业生态的土壤与环境,最终才能孵化出日益繁盛的商业生态。而国创园的大主理人模式对于创新商业的孵化、颐和路在保护修缮历史建筑的城市目标与满足品牌商家需求之间的精细权衡、金陵Style对于目标品牌的引入,都是在创造性的满足商业逻辑的基础上去最终实现城市和投资逻辑的闭环。

E 组织逻辑

由于城市更新的众多参与方及其分散化格局或多层级的架构,组织逻辑亦是城市更新背后的一条主线。企业主导、产业引导、政府倡导,多方参与是城市更新的理想模式,然而协调公众分散化的利益格局、理顺决策层级、获取充分授权、建立有效的实施平台、完善合作机制等构成的组织逻辑,才是城市更新能够推进的保障。而策划、规划、计划到建设到的操作层面也需要组织逻辑作为依托。南京这些成功的城市更新项目的背后可见一斑。


城市逻辑、权属逻辑、投资逻辑、商业逻辑和组织逻辑构成了城市更新更底层的机制体系,解决背后的主要矛盾,才能推进面上的创新。而协调、协商,甚至适当的妥协,直至融合,实现城市更新模式的突破,才能最终构建协同创新的更新生态、实现城市活力社区的目标。

潮起潮落,大江东去,增量向存量,大体量开发向精细化运营,投资驱动向人力资本与创新驱动的转化悄然之间已经蔚然成风,新的时代已然开启。南京的城市更新已经走出了一条多方参与、多元目标、多样途径、多维生态与多重逻辑融合探索之路。众多的城市更新项目以不同的切入点展现了多样化的方法途径,让我们看到了今日多面多元、充满生机的不一样的南京。而众多项目在品牌、空间、内容、产业、服务、运营、社群、社区等诸多层面的不懈努力,聚沙成塔,构建出日益丰富、具有韧性的多维创新生态。而背后的机制创新、协调城市更新的多重逻辑,最终促成了项目的破界破圈,并且在持续演化中产生更新的生态。

六朝古都、新潮涌动,虎踞龙蟠、今更胜昔。

更新生态、活力社区,焕新出发、未来可期!

编辑:于渼晴
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